A caixa preta do ITBI

Investir, em João Pessoa, virou uma aventura orçamentária. Fechar as contas se transformou em uma espécie de missão impossível. E o capítulo mais caótico desse enredo ocorre no momento de acertar as contas com a Prefeitura Municipal.
Mais exatamente na hora de pagar o ITBI, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Cada município estabelece sua cota. A de João Pessoa é de 3% sobre o valor do imóvel – o maior percentual cobrado no Nordeste, ao lado de Salvador e Natal. As demais capitais cobram 2%.

Não obstante o valor mais alto, não é no percentual da alíquota que reside o xis do problema que tira o sono de construtores, incorporadores e investidores da Capital.

O endereço desse imbróglio é uma caixa preta, onde o município guarda – a sete chaves – a tabela que calcula o valor do imóvel.

Em uma transação recente de um terreno no distrito industrial de Mangabeira, que tinha por partes uma empresa privada e a Companhia de Desenvolvimento da Paraíba (Cinep), o valor tomado como base de incidência da alíquota acabou equivalendo a seis vezes o preço avaliado e efetivamente pago ao órgão público.

E estamos tratando, repito, de uma transação em que participa um órgão estatal, responsável pelo estímulo ao desenvolvimento. Não cabendo, portanto, especulações sobre supostas manobras para maquiar os dados reais do imóvel.
Como a tabela municipal conseguiu a façanha de valorizar em seis vezes um mesmo imóvel? Que critérios foram usados?

Falta clareza; falta transparência; faltam critérios.

Sobram sustos.

Os investidores têm direito de saber em que terreno estão pisando. Precisam, sobretudo, ter acesso às fórmulas de cálculos para que possam antever os custos envolvidos nas transações.

Sem isso – que deveria ser de entendimento elementar – ficamos todos tateando no escuro. E o mundo dos negócios não admite essas sombras.

É preciso inserir, como parêntese, que este não é um fenômeno construído na atual gestão. Vem sendo sucessivamente reeditado há muitos governos municipais, tornando a tabela de cálculo do ITBI em uma caixa de surpresa.

Ou melhor: de Pandora, pois o que sai de lá invariavelmente causa uma inevitável sensação de malogro.

A comparação pode parecer extrema, mas para investidores eventuais (como foi o caso), e especialmente para os que ganham a vida no segmento de imóveis em João Pessoa, a tabela do ITBI se transformou de verdade em um artefato onde estão contidos os maiores percalços a serem enfrentados numa empreitada imobiliária.